主题：楼市调控潮下 限购城市非限购区要逆袭了？

*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积

今年十一国庆节假期前后，全国20多个热点城市纷纷出台房地产调控政策。在这波政策调控潮的作用下，作为传统销售旺季的楼市“银十”不再，很多热点城市楼市成交下滑显著。但在新政出台后的一段时间里，也有一些城市的部分地区成交逆势上涨，这就是限购城市的非限购区域。

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楼市调控因城施策 热点城市分区域限购效果显著

回顾前一阶段的全国楼市调控潮，很多城市都根据各自房地产市场的特点，以“因城施策”的原则，采取了部分区域限购的政策。

据不完全统计，在这一轮的政策调控潮当中，包括天津、成都、苏州、南京、武汉、郑州、济南、合肥、南昌等热点城市，采取了差异化的分区域限购政策。限购政策主要是限制本地人及外地人购房套数以及提高个人购房贷款首付比例等方面的内容。

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分区域限购城市限购非限购区域一览

这些限购区域以城市主城区为主，以及一些人气聚拢较快的新兴区域。这些区域都是之前市场表现活跃、楼市成交量和房价节节攀升、购房者、投资者较为关注的所在。但随着调控政策的出台，这些作为成交主力的区域楼市成交量有所下滑，也直接导致了各热点城市市场显著降温。

以楼市四小龙中的苏州和南京为例，数据显示，10月苏州市区整体新房交易量锐减，住宅成交套数和面积环比9月均下降50%以上，二手房总体呈现成交量下降；10月南京楼市成交同比去年下滑四成，日均成交环比9月几乎腰斩。

楼市成交上升显著 非限购区域要逆袭了！？

?这一轮调控政策与以往相比，有着范围广、更严厉的特点，因此很多热点城市楼市显著降温也就不足为奇。但是部分城市因为采取了差异化的调控政策，各区域商品住房去化逐步均衡，限购区域成交量下降，非限购区域成交量有所上升。

以在近期两度出台楼市调控的武汉市为例。10月3日，武汉部分区域实行住房限购限贷措施：即武汉本地人购买第二套房首付50%，购买第三套房限贷；11月15日， 武汉政策调控再度升级，拥有2套及以上住房的武汉市户籍居民，暂停在住房限购限贷范围向其出售第三套住房。

与此同时，两次调控的限购限贷的区域范围未变。为主城区和开发区，即江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区以及东湖新技术开发区、经开区(不含汉南)、市东湖生态旅游风景区等区域，新洲、黄陂、蔡甸等新城区仍不在调控范围之内。

自武汉限购之后，非限购区成交明显增加。据房天下数据监控中心数据显示，10月非限购区域以10770套的住宅成交，在本年度首次超越主城区，占比高达52.20%。

价格方面，2016年10月，武汉市武昌、江岸、江汉等限购主城区住宅成交均价12763元/平，较9月份下降了47元/平；非限购的黄陂、蔡甸等新城区成交均价6479元/平，较9月上涨了378元/平。

此外，其他一些分区域限购城市的楼市成交也呈现出同样的趋势。

统计数据显示，10月6日南京市主城区实施限购之后，楼市认购、成交数据均大幅回落，其中，认购量由此前的日均400套跌至两位数以内。与之形成鲜明对比，非限购的溧水、六合、高淳等郊区表现则较为活跃。数据显示，仅在新政实施后的首日，溧水地区新认购22套，六合认购10套，其他限购8区的总认购量则只有29套。

此外，广东省佛山市10月8日在实施区域限购之后，禅城区、顺德区（限购区）的商品住房成交面积均环比下降，而三水、高明（非限购区）则增加，分别环比增加27.35%、17.46%。同时，南海也呈上升趋势。

房地产专项整治行动进行中 楼市逐步回归理性

但随着近期各地频频开展房地产市场专项整治行动，包括严厉打击发布虚假房源消息、无证预售、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等，在很大程度上给开发商及相关从业者予以震慑。再者年末将至，开发商为了完成年度业绩目标，加大推盘力度，房源供应量上升，给购房者更多的选择余地。

对此，武汉的吴女士深有体会。根据两个月来的踩盘的经历，吴女士发现开发商的推盘策略发生了质的变化：“以前都是挤牙膏似的，几套几套地拿出来卖，现在都是一次性拿出几百套甚至更多。”

有业内人士表示，随着楼市供应量的提升，热点城市的限购区域楼市重新占据主导位置只是时间的问题。因为不论是刚需族还是改善族，配套完善、交通便利的中心城区当然还是首选。再者，非限购区域成交上涨、房价节节攀升，为了规范市场回归理性，或也存在着政策收紧的可能性。